国家出手，给地方化债带来了一场“及时雨”！
前不久，全国人大常委会第十二次会议公布了一项重要方案。
简单说，就是增加化债资金10万亿元，用于置换存量隐性债务。同时，明确规定年限的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
国家的支援，将有助于地方减轻债务偿还压力，更加专注于自身的生产与发展。
尤其是，目前不少地方都在忙着存量资产盘活。新政之下，园区层面的资产盘活有哪些新出路？
01 12万亿化债 盘活资产再添动力
年关将至，各地陆续晒出年度盘活存量资产“成绩单”。
不难发现，大多数地方正按既定规划稳步推进，少数地方已快马加鞭，而个别地方提前交出了满意的答卷。
就拿重庆市来说吧，其国资委在今年年中就已经宣布：
上半年，51户市属重点国有企业盘活存量资产848.2亿元，完成全年目标的106%；同时，回收资金也达到了288亿元，完成全年目标的106.7%。
在存量资产盘活赛道上，重庆国资委称得上无疑成为了领跑者。
当然，对于那些还在加紧追赶的地方而言，也无需过于焦虑，因为国家已经伸出了援手。
就在11月8日，全国人大常委会表决通过了《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务。
根据财政部部长介绍，从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。
同时明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
总结下来，此番化债组合拳，资金规模达到了12万亿元，是近年来力度最大的化债举措。
这犹如一场及时雨，帮助各地政府卸下了债务包袱，让他们能更专心地投入自身发展工作中。
尤其是，此前忙着“砸锅卖铁”化债的地方政府，将能抽出更多时间精力盘活存量资产。
对于平台公司而言，本次财政部明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，改善土地资源闲置问题。
为什么盘活存量资产如此重要，这要从产业园区的扩张说起。
Wind数据显示，从2020年到2025年，全国产业园区以每年1.4亿平方米的速度扩张。300多个城市，2000多个县城，4万多个乡镇，少则几十亩，多则上百万亩，产业园区遍地开花。
据官方统计数据，截止10月21日，我国国家级经开区数量已经增至229家。另外，工业和信息化部公开的数据显示，截止9月22日，国家高新区共178家，并在这些高新区中，依托66家创建了23家国家自主创新示范区。
国家层级尚且如此，省、市、县及以下的中小型园区更是不计其数。园区数量暴增的过程中，一些问题也随之而来，“存而不优、大而不强”的低效资产大量存在，不少产业园陷入空置率上升、资产回报率不高等困境。各方对于激活这些低效或闲置的“沉睡”资产的声音，日益高涨。
面对这些沉睡资产，如何唤醒它们、并焕发新活力，就成了摆在政府面前的一大难题。
尤其是，在财政收支压力下，盘活存量资产成为财政开源节流，地方政府、平台公司、国央企提质增效的重要方式。
02 两大要点 盘活园区存量资产
关于盘活存量资产，国家层面曾发布多个相关政策给予支持和引导。
比如，2022年5月发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），要求聚焦重点领域、重点区域、重点企业，优化完善存量资产盘活方式，加大盘活存量资产政策支持，切实做好盘活存量资产工作。
再比如，2023年1月发布的《关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》（发改办投资〔2022〕1023号），要求发挥典型案例示范带动作用，推动有关方面加大工作力度，采取多种方式盘活存量资产、扩大有效投资。
大方向既定，具体应该如何行动？查阅了大量盘活存量资产的资料后，可以归纳出以下两大核心要点。
其一，摸清家底，有针对性地盘活闲置资产。
地方政府所持有的国有资产规模巨大，涵盖范围广泛。这些资产的权属、形成原因和运营状况各有差异，部分资产价值难以确定。
因此，需要先全面清查梳理这些资产与资源。在此基础上，还需按照多个属性维度对它们进行分类，例如“经营性、准经营性、非经营性”，“有形资产、无形资产”，以及“盘活收益大、一般、较小”等。
通过这样的归类，能更清晰地了解和管理这些国有资产。对于园区层面的存量资产，需要先明确主要资产类型，主要分为企业用房、仓储物流设施两类。
企业用房包括办公楼宇和工业厂房。对于闲置的办公楼宇和工业厂房，可进行功能改造后出租或出售，比如将旧厂房改造成创意产业园区，分割出租给科技研发等类型的企业。
至于仓储物流设施，物流企业可以对老旧仓储设施进行升级改造，提高仓储自动化水平，增加仓储容量，然后出租给更多的电商企业和生产制造企业。
其二，做好市场调研，重新进行产业定位规划。
很多园区把顺序搞错了，不是建好园区以后，再去招商。应该从产业规划开始，再到产业导入与投资，最后才是园区实体建设和运营。
不少园区陷入资产闲置困境，往往是因为缺乏前瞻性规划和深入的市场调研，导致项目定位不准确、功能布局不合理，最终难以吸引企业入驻、空置率上升。
对于这些园区，可以引入“产业思维”，考虑重新做好产业定位和规划，做好前期的调研工作。
比如，自身产业基底如何、竞争力如何、产业发展现状及趋势如何？从地方发展重点任务和园区实际状况出发，调研分析项目建设的内外部因素，同时收集产业大数据进行专业分析。
基于这些调研分析结果，明确园区更适合承载哪些细分产业？项目接下来几年发展规划是怎样的？产业发展思路是什么？
在厘清这些顶层设计之后，再进一步细化规划设计，确定产业载体是什么，比如规模方面如何调整、空间如何重新规划、补充哪些配套设施等。
制定出一份“接地气”的产业规划，最好能够跳出本地看本地，从全国视角审视产业分布，明确招商重点区域及目标企业，为后续招商铺路。
03 如何落地 下好招商一盘棋
栽下梧桐树，才能引得凤凰来。
首先，需要改善产业环境和配套设施，提高招商吸引力。
在产业环境层面，通过引入新技术、新业态、新模式，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化方向发展。
同时，要加强与高校、科研机构的合作，促进产学研结合，提高园区产业的科技含量和附加值，吸引新兴产业入驻，提高资产附加值。
在配套设施层面，改善产业园基础设施和公共服务配套。比如，老旧的厂房、过时的设备和不完善的配套设施，已经无法满足现代产业的发展需求。
要加大对基础设施的投资，优化园区的交通、通讯、供水、供电等条件，提高园区承载能力和服务品质，这样好项目才愿意来。
其次，产业链精准招商，吸引优质企业项目入驻，唤醒“沉睡”资产。
将“招大引强”与“延链补链”两大策略结合起来，一方面，积极招引那些创新能力强、投资规模大、产业层次高、发展潜力大的优质项目。
另一方面，也要注重产业链的完善与延伸。可以绘制一份产业链招商图谱，包括产业链全景图、区域产业现状图、产业链招商图、区域未来发展图和招商目标企业清单。
这样，“有什么、缺什么、引什么”都能一目了然，招商效率也会大幅提高。
通过图谱和自身基础综合分析，确定产业重点招引方向，明确“发展哪个领域、招引什么项目”。在此基础上，进一步筛选出重点目标企业，做到有的放矢、精准招商。
同时，要加速培育园区主导产业及龙头企业，从补链、延链、强链各个环节入手，引进那些既符合园区发展实际、又有良好发展前景的企业，实行错位发展、优势互补。
最后，也要注意提升运营管理，强化国资平台的支撑作用。
毕竟，存量资产盘活，除了科学的顶层设计外，还需要整体推动。这样即便在外部经济环境波动时，也能依托本地产业的高度集聚，确保园区运营的稳健。
对于国企平台公司而言，强化招商引资能力显得尤为重要，需要着力培养一支专业素养高的招商尖兵团队。必要时，可以考虑借助第三方专业机构的力量。
此次化债新政，有助于地方政府实现化债、促发展，进行腾笼换鸟，扶持壮大地方优势产业。在这个过程中，同样也离不开平台公司的助力。
他们可以积极探索产业化转型之路，一方面通过运营市场化业务，为政府培育优势产业提供有力支持；另一方面，不断提升自身的造血能力，共同促进经济发展。
写在最后
总的来说，盘活园区存量资产，需要将产业定位规划和招商紧密结合，让闲置资产焕发生机。
尤其是在招商环节中，需要注意改善产业环境和配套设施、产业链精准招商、强化国资平台支撑作用三点，高效招引优质项目，让园区活起来、产业兴起来，将现有存量资产变成增量财富，推动地方经济发展提质增效。
